不动产租赁(不动产经营租赁简易征收)

房地产租赁的定义

不动产是指不能移动或者移动后会改变性质和形状的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。判断其属于动产还是不动产，关键不在于使用时处于移动状态还是固定状态，而在于移动后是否会引起性质和形状的变化。

典型的房地产租赁

1.房屋租赁是最典型的不动产租赁。

2.物业企业收取的场地使用费不同于物业管理费。实质上，土地使用权在一定期限内出租给其他单位，属于不动产租赁。

3.电梯广告收入，虽然电梯在使用过程中上下移动，但由于电梯通常是定制的大型设备，整体是不动的，移动后会引起性质和形状的变化，所以电梯广告收入属于不动产租赁。

典型的像不动产，但属于动产租赁。

设备机架租赁，是典型的动产租赁。设备机架在使用过程中虽然是固定的，但却是可拆卸的，拆卸重装后仍可正常使用，属于动产租赁。

1房地产租赁分录

1.收取租赁费(多个月的租金)

①一般纳税人(一般计税方法)

借:银行存款

贷款:其他业务收入(当月租金)

合同负债(接下来几个月的租金)

应交税费-应交增值税(销项税)

②一般纳税人(简易计税方法)

借:银行存款

贷款:其他业务收入(当月租金)

合同责任(下个月的租金，如果下个月没有租金，此项将被删除)

应付税款-简单的税款计算

同时应计税金及附加。

借:税和附加费

贷:应交税费-应交城市维护建设税

应付额外教育费。

—应付的额外地方教育费用。

Ps:附加税是根据简单应纳税额×对应税率。

③小规模纳税人

借:银行存款

贷:其他业务收入

应交税费-应交增值税

PS:小规模一般账户简单。按理说，过年的房租是一种合同责任。但实际操作中，除非当年触发企业所得税，否则记账登记都很方便。

月底应计税款和附加费

借:税和附加费

贷:应交税费-应交城市维护建设税

应付额外教育费。

—应付的额外地方教育费用。

2.收入在每个月底确认

借:合同负债(单位月租)

贷:其他业务收入

3.收取押金

借:银行存款/现金

贷:其他应付款-XX公司

4.租赁房地产的折旧

借:其他业务成本

贷项:累计折旧

5.租赁房地产损坏。

①我们将承担维修费用。

借:管理费-维护费

贷:银行存款

②维修费用由承租人承担。

借:其他应收款-XX公司

贷:银行存款

③收回维修费。

借:银行存款

贷:其他应收款-XX公司

6.对方违约，扣押金。

借款:营业外收入-违约金

贷:其他应付款-XX公司

2 .房地产租赁税率

3房地产租赁涉税案例

业务描述:假设房产所在地与机构所在地相同。

业务一:2016年5月租赁2015年12月取得的商铺，2016年5月取得租金收入，选择简易方法计税，开具金额为100万元，税额为5000万元的增值税专用发票。

业务:2016年5月购买的一层办公楼于2016年5月租出，取得2016年5月租金收入。增值税专用发票金额8亿元，税额8800万元。购买办公楼时增值税专用发票金额81818.1万元，税额9000万元，与当期认证一致。

报告和分析:

1)企业提供房地产租赁服务。对于第一项业务，其出租2016年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；2.经营租赁2016年5月1日以后取得的不动产，适用一般计税方法，适用税率为11%。业务1和业务2需要按类别分别填写在申报表主表和附表中。

2)租赁不动产的租金收入在业务一和业务二中取得，业务一属于“简易计税”，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额应在附件一“5%征收率的服务业、不动产和无形资产”第9b行第1、2栏填报。

二。租赁不动产租金收入属于“一般计税方法”项目，其中增值税专用发票销售额和销项税额在附件一“11%税率”第4行第1、2栏填报。

3)业务二中购置不动产项目，本期认证的增值税专用发票在附表(二)第二、九行和附表(五)“不动产进项税额本期增加”栏号填列，本期可抵扣进项税额为9000.00 * 60% = 0.54亿元。

计税和相应的列:

1)按适用税率计算的销售额=业务二= 8亿元。

(填写附表(1)第4行第1列，主表第1行“一般项目”和“本月数”)

2)销项税=营业二=8800.00=8800.00(万元)

(填写附表(1)第4行第1列，主表第1行“一般项目”和“本月数”)

3)简单法计算的销售额=业务1 = 100，000.00(万元)

(填写补充信息(一)第1栏第9b行和主表第5行的“一般项目”和“月数”)

4)简易计税方法应纳税额=营业一次=5000.00元(万元)

(填写附件信息(I)第2栏第9b行和主表第21行“一般项目”和“本月数”)

5)进项税:

(1)本期认证抵扣的特价票=业务2 =9000.00元(万元)

(填写第二行附送资料(二)，属于购买不动产的，同时填写第九行附送资料(二)和第二列附送资料(五))

(2)本期可抵扣的进项税额= 5，400.00元(万元)

(填写附表第十行(二)、附表第三行(五)、主表第十二行)

6)可抵扣税额合计(月数)=上期留抵税额(月数)+进项税额-转出进项税额=0+5400.00-0=5400.00(万元)(主表第17行)

7)实际可抵扣税额(月数)=5400.00(万元)(主表第18行)

8)应纳税额=销项税额-实际可抵扣税额(月数)=8800.00-5400.00=3400.00(万元)(主表第19行)

9)期末留抵税额(月数)=抵扣税额合计(月数)-实际抵扣税额(月数)=0(主表第20行)

10)应纳税额合计=应纳税额+简易计税方法计算的应纳税额-应纳税额减少额=8400.00(万元)(主表第24行)

11)本期应(退)税额=8400.00(万元)(主表第34行)

来源:会计分录