7月27日,据新华社报道,住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。
这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后,住建部的最新表态。
住房城乡建设部表示,稳住建筑业和房地产业两根支柱,对推动经济回升向好具有重要作用。
中指研究院市场研究总监陈文静指出,此次住建部部长再一次强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱”,强调房地产行业的支柱地位不变,也就意味着下半年推动经济回升向好,稳地产政策仍有发力空间。
那么,此次住建部明确提出落实好降低首套住房首付比,个人住房贷款“认房不用认贷”等政策,哪些城市有望迎来政策优化呢?
仍有十余个核心城市执行“认房又认贷”政策
此次住建部表态中,“认房不用认贷”的政策表述最受市场关注。
所谓“认房不认贷”,通常是指,商业银行在确定贷款比例时,只按照家庭名下是否有房来认定,不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”,即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录,再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。
在业内看来,“认房不认贷”的政策有利于改善性客群,对购房者换房而言,只要将名下房产出售就可以按照首套房的标准来贷款买房,在降低购房成本的同时,也增加了房产的流通性。而“认房又认贷”情况下,二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房,一定程度上阻碍了改善住房需求进入市场。
从全国范围来看,各地根据自身房地产市场实际运行的不同,购房信贷政策的严格程度不同,各地对首、二套房认定标准的不同,可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”,严格程度依次递减。
根据中指研究院监测数据,当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十余个核心城市。
其中,个别城市二套首付比例较高,如北京、上海首付比例最低60%、50%(普宅),最高80%、70%(非普宅)。因此,认房又认贷政策也使得在这些城市二套房的认购成本过高。
易居研究院研究总监严跃进提到,以上海为例,当前还是认房又认贷政策,导致很多购房者在换房过程中,首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策,改为“认房不用认贷”,则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。
根据诸葛数据研究中心不完全统计,其实,自去年以来,包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城已经优化认房又认贷政策。多数城市的首付比例也已经降至监管部门要求的最低水平(首套最低20%、二套30%)。
中指研究院市场研究总监陈文静认为,此次住建部明确提出个人住房贷款“认房不认贷”,预计短期二线城市或率先调整优化,一线城市亦存在空间。
贝壳研究院指出,二季度以来市场修复受阻,主要是市场预期较弱。经济下行压力加大,居民收入预期降低导致风险偏好下降,购房意愿降低。“认房不认贷”可降低换房成本,加快改善性需求的释放。从已取消认房认贷城市的实际效果看,2022年3月1日郑州新政公布后,3月当月郑州二手房成交环比增长106%,其中改善性住房成交增长的贡献最大。
房地产政策还有哪些优化空间?
此次,住建部还提及进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等政策。
同策研究院首席研究员宋红卫指出,楼市调控政策细则仍然会贯彻“一城一策”的原则,不会一刀切式的调控。降低首付比例等政策会集中在能级较低的城市,部分低能级二线城市二套房的首付比例也有下调的空间,但是目前不会在一线城市及核心热点二线城市出台。降低购房利率影响也比较大,预计政策性房贷基准利率(LPR)下调的空间不大。未来在调控LPR加点方面还有一定的空间,这个加点每个城市不一样,有高有低,存在调控和优化的空间。
中指研究院认为,当前房地产行业已经进入新的发展阶段,除了上述住建部提及的优化方向,预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化,如优化限价政策,让价格回归市场;优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策,因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存;继续优化限售政策,进一步畅通一二手链条;降低二套房贷利率;优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。
陈文静提到,限价政策出台的初衷是在市场热度较高时实现“稳地价、稳房价、稳预期”,支持合理购房需求,但随着市场环境的变化,限价政策带来的负面影响愈发突出。价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度,也无法反映市场真实情况,违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下,多个城市出台“限跌令”,也导致房企销售不畅,资金回笼受阻。在新的市场环境下,预计限价政策也将迎来优化,具体方式包括:合理制定新房备案价和土拍环节限价标准,并预留浮动空间,使项目入市时售价更接近市场真实价格;取消“限跌令”、取消二手房指导价,让价格回归市场。
在限售政策方面,根据中指监测数据,2022年以来,南京、西安、苏州、长沙等近40城陆续对限售政策进行优化,部分城市如大连、兰州取消限售,多数城市以缩短限售年限为主。当前部分城市限售政策仍较为严格,长沙要求“网签满4年即可出售”,成都限售3年,部分项目限售5年,厦门岛内新房限售5年,限售时间长也限制了更多换房需求进入市场。优化限售将在一定程度上改善当地二手房市场的流动性,也有利于改善性住房需求释放。
中指研究院认为,北京、上海的普宅认定标准调整也具备可能性,但标准调整或对市场带来较大影响,预计政府会相对谨慎。
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